FMV چیست ، چه چیزی نیست ، و همه چیز در بین
اولین قدم برای درک ارزش منصفانه بازار شرکت شما (FMV) این است که از تعریف FMV ارائه شده توسط سرویس درآمد داخلی که آمده است آگاه باشید:
"ارزش بازار منصفانه (FMV) قیمتی است که ملک در بازار آزاد به فروش می رساند. این قیمتی است که بین یک خریدار مایل و یک فروشنده مایل به توافق می رسد ، و هیچ یک از آنها لازم به عمل نیست و هر دو دارای دانش معقول از حقایق مربوطه هستند. اگر محدودیتی در استفاده از املاکی که اهدا می کنید ، محدودیت کنید ، FMV باید این محدودیت را منعکس کند. "
به عبارت دیگر ، FMV از یک خریدار مایل و یک فروشنده مایل ناشی می شود ، که هر دو وقت و اطلاعات کافی دارند تا تصمیم خود را برای منافع مربوطه خود بگیرند. معمولاً در بازار املاک و مستغلات ، مطالبات بیمه ، سرمایه گذاری و مالیات استفاده می شود. قبل از ورود به این مصارف مختلف ، بیایید نگاهی گذرا به آنچه FMV چیست و چگونه تعیین می شود ، بیندازیم.
ارزش بازار عادلانه نیست
FMV نباید با ارزش بازار ، ارزش ارزیابی شده ، ارزش ذاتی ، ارزش تحمیل شده یا ارزش هم افزایی اشتباه گرفته شود. ارزش بازار به قیمت دارایی در بازار ، مانند قیمت لیست خانه اشاره دارد. یک ارزش ارزیابی شده نظر یک ارزیابی کننده است و لزوما FMV نیست ، اما ممکن است به تعیین FMV کمک کند. ارزیابی ها اغلب به جای یک FMV واقعی استفاده می شود. یک مقدار ذاتی از یک محاسبه عینی ارزش از طریق تجزیه و تحلیل اساسی و فنی می رسد. مقدار ذاتی دارایی ممکن است با FMV آن برابر باشد یا نباشد. یک ارزش تحمیل شده توسط یک مقام قانونی ، مانند حکم دادگاه یا مقررات مالیاتی تعیین می شود. ارزش هم افزایی یک ارزش خاص برای یک سرمایه گذار خاص بر اساس نیازها و انتظارات آنها ، مانند نرخ بازده است. این مقدار به طور معمول بیشتر از FMV است.
هنگام تعیین FMV دارایی ، طبق انتشار 561 ، هر عاملی که بتواند بر ارزش آن تأثیر بگذارد ، مرتبط است و باید در نظر گرفته شود. چنین عواملی هزینه یا قیمت فروش دارایی ، فروش دارایی های قابل مقایسه ، هزینه جایگزینی و نظرات متخصصان است. IRS یک جدول را ارائه می دهد ، که در زیر "عواملی که بر FMV تأثیر می گذارد" ، از انتشار 561 ، بازآفرینی شده است ، و این سؤالات مختلفی را نشان می دهد که همه صاحبان مشاغل باید با توجه به این عوامل از آنها بپرسند. این سؤالات به تعیین FMV تا حد امکان کمک می کند. با این حال ، این عوامل همه جانبه نیستند و نباید به این ترتیب رفتار شوند.
چه عواملی بر ارزش منصفانه بازار شرکت شما تأثیر خواهد گذاشت؟
| اگر عاملی که در نظر دارید این است ... | سپس باید این س questions الات را بپرسید ... |
|---|---|
| هزینه یا قیمت فروش | - آیا خرید یا فروش ملک به طور معقول به تاریخ مشارکت نزدیک بود؟- آیا در مقایسه با هزینه شما با نرخ معقول افزایش یا کاهش ارزش وجود داشت؟- آیا شرایط خرید یا فروش چه کاری با ملک انجام می شود؟-آیا پیشنهاد طول بازو برای خرید ملک نزدیک به تاریخ ارزیابی وجود داشت؟ |
| فروش خواص قابل مقایسه | - این ملک به ملک اهدا شده چقدر مشابه است؟- تاریخ فروش به تاریخ ارزیابی چقدر نزدیک است؟-آیا فروش در طول بازو بود؟- وضعیت بازار در زمان فروش چقدر بود؟ |
| هزینه جایگزینی | - جایگزینی ملک اهدا شده چه هزینه ای دارد؟- آیا بین هزینه جایگزینی و FMV رابطه معقولی وجود دارد؟- آیا عرضه ملک اهدا شده کم و بیش از تقاضای آن است؟ |
| نظرات متخصصان | - آیا متخصص دانش و صالح است؟- آیا این عقیده توسط حقایق و تجربه پشتیبانی می شود؟ |
به قسمت 204 گوش دهید ، "ایده هایی که باعث موفقیت در تجارت تولیدی شما می شود" ، با داستین رابر ، مدیر تیم تولید و توزیع خدمات REA & Associates ، در پادکست برنده جایزه REA ، نامناسب در رادیو Rea.
مشکل با ارزش بازار عادلانه
همچنین مشکلات مختلفی وجود دارد که باید هنگام تعیین FMV از آنها آگاهی داشته باشید ، مانند شرایط غیرمعمول بازار و انتخاب فروش قابل مقایسه. اگر یک دارایی قابل مقایسه در یک بازار مصنوعی یا تحریک شده فروخته شود ، ارزش آن نشانگر FMV نخواهد بود. علاوه بر این ، وزن داده شده به یک خاصیت قابل مقایسه ، به میزان شباهت بین این دو بستگی دارد. در هنگام تعیین وزن مناسب باید همه جنبه ها در نظر گرفته شود. علاوه بر این ، اعتماد به معاملات گذشته ممکن است به طور دقیق درآمد احتمالی آینده و FMV را منعکس نکند.
نحوه استفاده از ارزش بازار عادلانه
اکنون که درک بهتری از FMV و چگونگی تعیین آن داریم ، می توانیم در مورد کاربردهای مختلف آن بحث کنیم.
FMV یک ملک پیامدهای مختلفی دارد. FMV هنگام تلاش برای فروش ملک ، تعیین می کند که آیا شما باید بیشتر یا کمتر از قیمت بازار دریافت کنید. همچنین ممکن است چه پیشرفت هایی را برای دستیابی به FMV روشن کند. علاوه بر این ، مالیات بر دارایی غالباً مبتنی بر FMV ملک است و احتمالاً از آخرین ارزیابی آن افزایش یافته است. FMV همچنین می تواند پس از ضرر تلفات ، مالیات هدیه ، مالیات بر املاک ، اعتبار مالیاتی و کسر مالیات را تحت تأثیر قرار دهد. اگر ملک شما در وراثت گنجانده شده باشد ، به عنوان مثال ، وارث باید مالیات بر FMV ملک بپردازد. از طرف دیگر ، اگر این ملک فروخته شود ، ممکن است مالیات بر سود سرمایه در مورد تفاوت بین قیمت فروش و FMV پرداخت شود.
در صورت آسیب دیدگی اموال ، از مطالبات بیمه برای تأمین هزینه ضرر استفاده می شود. اگر ملک شما در زیر FMV ارزش داشته باشد و آسیب دیده باشد ، از شرکت بیمه خود غرامت مناسب دریافت نخواهید کرد.
FMV دارایی های سرمایه گذاری ، مانند سهام و اوراق قرضه ، اطلاعات حیاتی است که باید قبل از سرمایه گذاری بدانید. قیمت بازار یک امنیت در مقایسه با FMV ممکن است تورم (یا از بین برود) باشد و نشان می دهد که آیا شما با حق بیمه (یا تخفیف) برای امنیت پرداخت می کنید.
اگرچه هیچ فرمول دقیقی برای محاسبه FMV وجود ندارد ، اما مهم است که از عوامل مختلفی که ممکن است بر ارزش تأثیر بگذارد آگاه باشید. علاوه بر این ، FMV ممکن است مقادیر دیگری را که اغلب در طول معاملات مشاهده می شود شبیه یا از نزدیک باشد. برای تشخیص این مقادیر باید از دقت کافی استفاده شود و اگر معامله به نفع شما باشد ، نتیجه گیری می شود.
چگونه Rea & Associates در تصویر جای می گیرد؟تیم خدمات مشاوره ارزیابی و معامله ما طیف وسیعی از راه حل ها را ارائه می دهد. به طور خاص ، معامله ، مالیات و ارزیابی های مربوط به IRS ما به شما در هر چیزی مربوط به FMV کمک می کند. چه شما در حال خرید و یا فروش یک تجارت ، برنامه ریزی املاک و یا هدیه دادن باشید ، ما می توانیم یک ارزش مناسب برای زندگی آسان کنیم.
اگر شما یا شخصی که می شناسید برای املاک ، هدیه ، دادخواست ، ادغام و کسب یا اهداف برنامه ریزی تجاری نیاز به ارزیابی کسب و کار دارید ، لطفاً برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد خدمات ما با Rea & Associates تماس بگیرید.
توسط دانکن کوپلند ، خدمات مشاوره ارزیابی و معامله (دفتر دوبلین)
