با چنین سابقه ای باورنکردنی، جای تعجب نیست که بسیاری از مردم بخواهند املاک سرمایه گذاری در نیویورک بخرند. بین افزایش قیمت و درآمد اجاره، آنها می توانند خانه ای باشند. با این حال، جایی که حدس و گمان وجود دارد، خطر نیز وجود دارد. مانند هر سرمایه‌گذاری، هرچه بیشتر بدانید، وضعیت بهتری خواهید داشت، پس بیایید به آن بپردازیم!
فهرست مطالب:
ملک سرمایه گذاری چیست؟
دارایی سرمایه گذاری به سادگی اموالی است که انتظار می رود بازدهی ایجاد کند. این می تواند از طریق بازگشت سرمایه (افزایش قیمت)، درآمد اجاره یا ترکیبی از هر دو باشد.
منبع بازگشت شما به شدت به دوره نگهداری شما بستگی دارد. اگر قصد دارید ملکی را که مدت کوتاهی پس از خرید فروخته می‌شود، «تغییر» کنید، فرصتی برای ایجاد درآمد اجاره نخواهید داشت. سود شما کاملاً به توانایی شما در فروش آن به قیمتی بیشتر از آنچه پرداخت کرده اید بستگی دارد.
اگر ملکی را برای چندین سال نگه دارید، احتمالاً از افزایش قیمت و درآمد اجاره سود خواهید برد.
سرمایه گذاران اغلب نرخ سرمایه یا "نرخ سقف" سرمایه گذاری های مختلف را مقایسه می کنند. این مقدار جریان نقدی است که با اجاره ملک تقسیم بر قیمت خرید ایجاد می کنید. در غیر این صورت، هر چه نرخ سقف بالاتر باشد، سرمایه گذاری جذاب تر است.
برای محاسبه نرخ سقف خود، به جریان نقدی مورد انتظار سالانه خود نیاز دارید. این برابر است با اجاره منهای همه هزینه های رایج، مالیات بر دارایی، نگهداری و هر چیز دیگری که با عملکرد روزانه ملک مرتبط است. سپس آن جریان نقدی را بر قیمت خرید ملک تقسیم می کنید. لطفا توجه داشته باشید که این شامل هیچ گونه پرداخت وام مسکن نمی شود. در حالی که این مهم است، نرخ سقف برای شناسایی بازده سرمایه گذاری بدون در نظر گرفتن نحوه تامین مالی آن است.
در حالی که محل سکونت اصلی شما ممکن است یک سرمایه گذاری عالی باشد، اما ملک سرمایه گذاری محسوب نمی شود.
آیا املاک و مستغلات نیویورک سرمایه گذاری خوبی است؟
املاک و مستغلات نیویورک زمانی که برای مدت طولانی اجاره داده می شوند، به احتمال زیاد یک سرمایه گذاری سودآور هستند. با گذشت زمان و درآمد اجاره ای، شانس سرمایه گذاری موفق به میزان قابل توجهی افزایش می یابد.
شما اغلب نکات زیادی در مورد محله یا نوع ملک می شنوید که بیشتر مورد توجه قرار می گیرد، اما آنها فقط نظرات هستند. برای مثال، سرمایه‌گذاران مدت‌ها انتظار داشتند که ارزش ملک در رد هوک، بروکلین افزایش یابد، اما این امر محقق نشد. برانکس همچنین با متروها و نزدیکی به منهتن گمانه زنی های زیادی دریافت کرده است.
این "بدون مغز" را با یک دانه نمک مصرف کنید. از این گذشته ، اگر همه می دانستند که قیمت ها در یک محله می روند ، چرا کسی می فروشد؟
مزایای مالیاتی قابل توجهی برای کلیه سرمایه گذاری های املاک ، از جمله کالاهای موجود در NYC وجود دارد. به عنوان مثال ، استهلاک (به تصویر زیر مراجعه کنید) به شما امکان می دهد مالیات را در بیشتر ، اگر نه همه ، از درآمد نقدی خود به تعویق بیندازید. هنگامی که شما می فروشید ، یک مبادله 1031 می تواند به تعویق این مالیات ها حتی طولانی تر کمک کند!
چه زمانی املاک و مستغلات سرمایه گذاری بدی است؟
املاک و مستغلات اگر به روش صحیح اداره شود ، می تواند یک سرمایه گذاری خوب باشد. شما باید برنامه ریزی کنید که این ملک را برای مدت طولانی نگه دارید و سعی در به حداکثر رساندن بازده دارید.
بسیاری از سرمایه گذاران در واقع دلالان مبدل هستند. آنها یک ملک را با هدف فروش آن فقط در عرض چند سال برای سود خوب خریداری می کنند. ما این را همیشه در NYC می بینیم. خریداران ، به ویژه کسانی که از خارج از شهر هستند ، یک آپارتمان را به عنوان "سرمایه گذاری" خریداری می کنند و حتی آن را اجاره نمی دهند. آنها سالانه چند بار از آن استفاده می کنند و انگشتان خود را از آن عبور می کنند.
این معمولاً خوب تمام نمی شود.
در طول خرید و فروش یک ملک سرمایه گذاری ، باید انتظار داشته باشید که حدود 10 ٪ هزینه معاملات را بپردازید. هرگونه هزینه نگهداری (مالیات بر دارایی ، آب و برق و غیره) علاوه بر این نیز خواهد بود.
بنابراین ، این ملک باید حداقل 10 ٪ و هرگونه جریان نقدی منفی را هنگام نگه داشتن ملک قدردانی کند. به یاد داشته باشید که فقط برای رسیدن به Breakeven است. ما حتی در نظر نگرفته ایم که بازگشت قابل قبول چیست.
اما اگر افق طولانی مدت دارید و با اجاره آن ، بازده خود را به حداکثر می رسانید ، املاک و مستغلات یک سرمایه گذاری خارق العاده است. قدردانی تدریجی ، افزایش اجاره و پس انداز مالیاتی همه با گذشت زمان بیشتر و بیشتر به نفع شما کار می کنند.
آیا باید در یک کاندو سرمایه گذاری کنم؟
در حالی که برخی از استثنائات نادر وجود دارد ، سرمایه گذاران باید روی کاندوها تمرکز کنند. تعاونی ها اغلب محدودیت هایی در اجاره (یا "تعقیب") دارند که مانع از سرمایه گذاری خوب آنها می شود. آنها غالباً محدود می شوند که چند بار می توانید ملک را اجاره کنید یا آن را به طور کامل برای یک دوره زمانی خاص پس از خرید محدود کنید. به عنوان مثال ، یک "سیاست فرعی" مشترک این است که شما می توانید برای دو از پنج سال و فقط پس از دو سال زندگی در واحد ، دو نفر را زیر پا بگذارید.
کاندوها نیز نوسازی و خرید آسان تر هستند. استخر خریدار بالقوه شما در جاده نیز بزرگتر خواهد بود زیرا خارجی ها معمولاً به کاندوم محدود می شوند. برای اطلاعات بیشتر ، پست ما را در مورد Condos در مقابل تعاونی ها بررسی کنید.
آیا می توان یک ملک سرمایه گذاری را کاهش داد؟
آره! استهلاک یکی از بزرگترین مزایای دارایی سرمایه گذاری است. مقدار سازه (بر خلاف زمین زیرین) می تواند بیش از 27. 5 سال کاهش یابد. این می تواند بیشتر یا تمام درآمد اجاره شما را از مالیات محافظت کند.
آن دقیقا چگونه کار میکند؟بیایید یک مثال را طی کنیم. بگویید شما یک کاندو را با قیمت 800000 دلار خریداری کرده اید و سهم شما از زمین در زیر ساختمان 250،000 دلار ارزش دارد. این بدان معناست که خود آپارتمان مبنای مالیاتی 550،000 دلار دارد. IRS به شما امکان می دهد بیش از 27. 5 سال یا 20،000 دلار در سال را کاهش دهید.
چرا این یک معامله بزرگ است؟بگویید اجاره آپارتمان را با 3000 دلار در هر ماه اجاره کنید و هزینه های مشترک شما و سایر ماهها 1000 دلار است. درآمد خالص اجاره شما 2000 دلار در هر ماه یا 24000 دلار در سال خواهد بود.
اما از آنجا که شما همچنین 20،000 دلار استهلاک دارید ، درآمد گزارش شده شما فقط 4000 دلار در سال خواهد بود! به عبارت دیگر ، ملک سرمایه گذاری 24000 دلار پول نقد اما تنها 4000 دلار درآمد گزارش شده به ارمغان می آورد!
اکنون ناهار رایگان وجود ندارد. استهلاک از مبلغی که پرداخت کرده اید کسر می شود و مبنای هزینه شما را کاهش می دهد. اگر این ملک را پس از هشت سال بفروشید ، 160،000 دلار از استهلاک جمع خواهید کرد ، بنابراین IRS می گوید "مبنای هزینه" شما 640،000 دلار است. این برای محاسبه سود سرمایه استفاده می شود.
آیا مالیات بر دارایی سرمایه گذاری کسر می شود؟
مالیات بر دارایی و سایر هزینه های "عادی و ضروری" برای یک ملک سرمایه گذاری طبق IRS کسر مالیات است. این شامل هزینه هایی است که برای اقامت اولیه شما کسر مالیات نمی شود.
تماس های مستاجر خود را بگویید زیرا یخچال شکسته است. از آنجا که مستاجر شما به یخچال کاری نیاز دارد ، می توانید تعمیر را کسر کنید. اگر برای محل اقامت اصلی شما بود ، نمی توانید همان تعمیر را کسر کنید.
نرخ وام مسکن دارایی سرمایه گذاری چیست؟
هنگام تأمین اعتبار یک ملک سرمایه گذاری ، به طور کلی حدود 0. 5 ٪ بیشتر از آنچه برای محل اقامت اولیه خود پرداخت می کنید ، پرداخت می کنید. این بسته به جزئیات معامله و وضعیت مالی شما می تواند بالاتر یا پایین تر باشد اما تقریباً همیشه بالاتر خواهد بود.
شما همچنین باید حداقل 20 ٪ حداقل برای یک ملک سرمایه گذاری ، مبلغ کمتری را برای یک ملک سرمایه گذاری انجام دهید.
آیا باید یک ملک سرمایه گذاری را در LLC خریداری کنید؟
همانطور که از نام آن پیداست ، فواید خرید یک ملک سرمایه گذاری در LLC محدود کردن مسئولیت شما است. اگر کسی خود را در آپارتمان مجروح کند و شما آن را به نام خود داشته باشید ، می توانند شخصاً به دنبال شما بیایند. اما اگر آپارتمان متعلق به LLC باشد ، قرار گرفتن در معرض شما محدود به خود ملک خواهد بود.
با توجه به ارزش املاک NYC ، در معرض خطر "از دست دادن" از دست دادن ملک هنوز هم قابل توجه است و تصادفاتی که می تواند منجر به چنین ضرر شود بسیار نادر است اما مدیریت ریسک همیشه با سرمایه گذاری مهم است!
LLC همچنین به شما امکان می دهد حداقل تا حدی هویت خریدار واقعی ملک را محافظت کنید.
با این حال اشکالاتی برای خرید خواص سرمایه گذاری در LLC وجود دارد. هزینه های مرتبط با تشکیل و حفظ LLC وجود دارد. خواص متعلق به LLC نیز هرگز مجاز به بهره‌مندی از کاهش مالیات تعاونی و آپارتمان نیست ، در صورتی که در مقطعی از آن به عنوان محل اقامت اصلی خود استفاده کنید.
در اوایل سال 2019 ، سیاستمداران مالیات Pied-A-Terre را در NYC در نظر گرفتند. آنچه که دقیقاً به عنوان یک Pied-A-Terre واجد شرایط بود ، به خوبی تعریف نشده بود و صحبت هایی وجود داشت که همه LLC ها می توانند مشمول قانون پیشنهادی باشند. در حالی که در حال حاضر مورد بحث قرار نگرفته است ، این یک خطر آینده برای خرید یک ملک سرمایه گذاری در LLC است.
توجه: این مقاله به معنای اطلاع رسانی است و نباید به عنوان مشاوره مالیاتی یا حقوقی مورد استفاده قرار گیرد. اگر در مورد معامله یا وضعیت خاص خود سؤالی دارید ، لطفاً با حسابدار یا وکیل خود تماس بگیرید.
